北京旧宫附近的房子怎么样？

一、北京旧宫附近的房子怎么样？

旧宫不“旧”，是近年南城的规划热词。

随着旧宫镇被划入经开区，定位为亦庄综合配套服务区。由中海以24.8亿，溢价率11%拿下的旧宫镇A2-2地块，案名正式公布——中海兴叁號院。

不少粉丝朋友问，这个盘价格多少合理，值得投钱买入吗？今天咱们通过12维度全方面测评，给大家做参考。

结论先说一下，66500/平米是测评合理均价。

测评A：项目区位

【维度1：板块隶属】

拆哥地产里讲过，旧宫次新房主要分为两个板块——旧宫东片（蓝圈）、旧宫西片（红圈）。

两个板块迥然不同。东片临铁，西片贴近京台高速（G3）。旧宫西片也有人称之为德贤板块。东、西两片2008年以后的整体品质持平，西片的德贤公馆领先。

房价上，东片价格65000左右，西片平均62000。【维度2：道路和地铁】

项目位于南四环德贤路东侧，身处大兴、朝阳二区分界处，距南四环（榴乡桥）1000米。

轨道交通方面，距地铁亦庄线肖村站2.1公里，距M8号线和义站2.4公里。

地铁亦庄线远期有与M5、M10跨线运营，我们查阅了规划，但没有在旧宫西片增设站点。（参见文章：2035年北京巨量轨道，哪些房子有变化？）

【维度3：周边环境】

虽然地块隶属大兴的北部边境，可在项目东北方位约600米开外的污水处理厂，却是朝阳的地界。

中海旧宫项目到污水处理厂最西南角的池子距离是502米。

不过相比国韵村、首开保利熙悦诚郡以及中冶德贤公馆等，中海兴叁号院距离污水处理厂更近。

污水处理厂虽存在多年，可已进行了有效的规划、“美容”，有周边社区居民也直言其对日常生活影响不大。

502米确实在气味上没有太大影响。唯一就是会对中海兴叁号院外围楼栋的高层视野产生一定干扰，所以相应厂景房源的内部价差应该拉大。

至于粉丝朋友问的污水处理厂东北角的疑似“大罐子”，其实问题不大。望京的经验，只有在400米范围内正对着，才会严重影响房价。

除非是做生意的人，特别在意这个事情。

【维度4：四至围合】

旧宫西片（德贤板块）有些房源（德贤公馆和熙悦诚郡西侧）受京台高速噪音影响，噪音比无噪音房房价要低。

同为“宫”字号地段，太阳宫的16万一平以上二手房，同小区内部噪音大小也影响房价。

相对上述部分二手房，中海兴叁号院距离西侧封闭高速路远，也就意味着拥有相对更减噪的居住舒适度。

而毗邻凉水河，2公里内有旺兴湖公园、碧海公园等近10个生态公园环绕，算是有效提升了周边生态环境的维度。

不过相对来说，旧宫南片（五环外）的和锦诚园的生态环境略胜一筹。

测评B：配套设施

【维度5：学区】

旧宫西片主要对口的学校是谁？大兴区旧宫镇第二中心小学，原名德茂小学。两个校区，东校区在五环外。

学籍当然没有划进经开区。学区的量级直接作用在房价上。在经开区的中海京叁号院，拆哥预判的价格是市值能接近8万/平米。现在回头看，果不其然，同地段高档小区二手房价（亦庄金茂悦为例）已经突破了8万。

学区不佳也是决定了旧宫西片（德贤板块）房价一直涨不上来的掣肘因素。今年3月份，有知识星球会员也提到了这个问题，十分困惑。

如果再让我预测，学区现状让德贤板块突破7万的阻力不小。

【维度6：商业】

与项目隔德贤路相望的，是世界之花爱琴海广场，这个南四环沿线的商业地标，穿过人行天桥可以到达。

测评C：社区

【维度7：园林风格】

藏峰系，作为中海藏峰系产品，园林设计一直是亮点。2022年初的中海京叁號院售楼处更换沙盘以及园林设计的减配事件，引发了讨论，仍让很多人记忆犹新。

正常的变更其实难以避免，但希望中海兴叁號院东南亚沉浸式度假风的园林改动的空间越小越好。

【维度8：楼座排布】

而在楼座排布上，中海兴叁號院优点是错落有致，讲究轴线的美感。缺点有个别相邻楼栋，东西间距大致看在5-10米之内，这样在冬天极低的日照下，阴影面积会扩大，从而对后面低楼层采光产生影响。

如果在意隐私、内心敏感的女生，把边个别房间会有斜向对视，具体也要分人。

【维度9：产权性质】

中海兴叁號院是一个十分纯粹的社区，首先在于项目建设用地面积2.35万㎡，规划建面5.88万㎡，容积率2.5，地块属性纯粹，为纯住宅用地，不含商业配建，没有保障性住房，这是优点。

测评D：户型

【维度10：户型格局】

面积段，143-186平，纯粹改善为主。144平户型，做到了四居室的布局，比较方正。优点是南向三面宽+全明格局，南向总面宽超过10米，北向两间卧室两连。

两个缺点，一个是客厅面宽偏窄，3.95米。一般买120平米以上大房子的人，客厅的基础需求是面宽4.2米，稍微有遗憾（红标）；第二是客厅背景墙进深，因为卧室开门，稍显局促（绿标）。

此外，因为南向小房间背靠电梯井，进深没有衣帽间的余地，避免电梯的噪音，图上显示中海做了小隔墙，也算用心了（蓝标）。不过要确认下中间的填充物是啥。

【维度11：契税问题】

提示一点，南城买房人相对精打细算，140平米是“普通住宅面积线”，144平米刚好超过，交房时契税是3%，也就是近30万元。

二手房阶段，买家无论是首套房二套房，都是3%，也就是30万元。如果与同地段首开熙悦诚郡做对比，140平米以上户型首套契税只有1.5%。15万的差距。

大家注意，熙悦诚郡整体户型区间小，均价在66000。128平米二手房是3+1户型，有的人把5平米小阳台改造为保姆间。二手房准四居成交价870万左右，而中海新房则需要1000万出头。未来在二手房市场上，也有竞争关系。

【维度12：建筑用材】

不仅是居室内部，中海兴叁号院采用的是国际化大平层建筑标配，玻璃幕墙+铝板+石材+仿石涂料，真是各种提升档次的外立面材料，轮番使用。

对标的二手房德贤公馆是全干挂石材，两者基本打平——全石材更容易俘获中年人的心。

测评E：价格结果

因为兴叁号院是143平米起步，同面积区间对比同为大户型二手房的中冶德贤公馆——德贤公馆目前各款在售的均价是6.25万/平，中海兴叁号院与之相比，远离封闭高速，均价可+1500，10年产品迭代，品质的提升，均价可+2500。

所以我们对中海兴叁号院当前合理的价格初步判定：62500（德贤公馆大均价）+1500（无噪音）+2500（品质提升）=66500元

换言之，2022年6月的时间点，中海旧宫项目的公允价值是66500元/平。根据旧宫板块二手房6年来的走势，二手房有不满两年增值税的限制， 交房之后，出售房价在7.1万/平左右，投资买房人的“套利”空间小。

如果问买中海兴叁號院支不支持，我们认为还要多比较——交定金前一定要看过旧宫南片的和锦诚园、旧宫东片二手房紫郡府、旧宫西片德贤公馆，在多方面比较后，再谨慎做决定。

二、北京旧宫地铁附近的旅店？

北京故宫附近有一些小的旅店，价格是不贵的，基本上在100到200之间，距离不远，也就是一到俩公里。在大都市这就是便宜的啊，太离谱的小心啊。

三、北京的旧宫附近有哪些适合看书的地方？

我也在找。下了班可以看书学习的地方，我在旧宫。

四、北京旧宫为什么叫旧宫？

旧宫的地名在取名都比较文雅。之所以如此，一是由于南苑作为元明清三代皇家苑囿，其中很多行宫庙宇原来的名称就文采斐然，新来的庄园主们在给自己的庄园和聚落取名时，不免附庸风雅，或者干脆借用原名；

二是来此垦荒者都是抱着发财致富、福寿平安的期望，因此，选择晏、盛、茂、顺、瑞、和这类字眼以表达自己的愿望；

三是由于传统儒家文化的影响、习惯以德、仪、仁、善、信、礼等字眼给所在聚落命名。 

五、旧宫附近有北京银行吗，怎么坐车？

324路

约30分钟 / 2.7公里

旧宫120米步行至 庑殿路南口站 3站乘坐 324路(或 341路, 736路, 729路, 826路, 997路, 504路, 运通115路, 750路, 680路), 在 万源路站 下车610米步行至 北京银行东高地支行1.走210米，右转2.过万源中路，左转3.走270米，左转进入万源南路4.沿万源南路走40米，到达终点

六、北京前门附近的旅馆？

前门住宿差异特别大，大栅栏里的小宾馆，真的没那么贵，别看占据前门的重要位置。住的好一点，可以选择精品酒店，皇家驿栈、叠院，muji hotel等！

七、旧宫附近的大众浴池？

在旧宫镇上有。旧宫镇属于北京大兴区的一座古镇，里面的洗浴池也有很多的。服务态度很好，干净卫生就行。旧宫附近还有亦庄也有。

八、北京旧宫附近电影院

北京旧宫附近电影院

北京是一个充满文化和娱乐活动的城市，拥有许多电影院供人们选择观看电影。对于居住在北京旧宫附近的居民来说，寻找一家靠近家门口的电影院是非常方便的。在本篇博文中，我们将为您介绍几家位于北京旧宫附近的电影院，以及它们的特色和服务。

1. 北京苹果电影院

苹果电影院是北京旧宫地区最受欢迎的电影院之一。它位于旧宫北街，靠近旧宫地铁站，交通便利。该电影院拥有多个放映厅，提供各种类型的电影，无论您喜欢动作片、爱情片还是喜剧片，都能在这里找到适合您的影片。此外，苹果电影院还经常举办一些特别放映活动，如经典电影回顾、首映式等，让观众享受到更多的电影乐趣。

2. 北京明星影城

明星影城是北京旧宫地区的另一家知名电影院。它位于旧宫东街，距离旧宫地铁站仅有几步之遥。明星影城拥有舒适的座位和先进的音响设备，为观众提供极佳的观影体验。该影城放映的电影种类繁多，覆盖了各个年龄段的观众。如果您是一位电影爱好者，明星影城是您在北京旧宫附近观看电影的理想之地。

3. 北京星光国际影城

星光国际影城是一家位于旧宫南街的高档豪华影城。影城内部装饰精美，豪华舒适的座位让观众感觉宾至如归。星光国际影城拥有先进的3D和IMAX技术，提供身临其境的观影体验。在这里观看大片将让您感受到震撼的视觉效果和沉浸式的音响效果。影城还设有贵宾厅，提供更高级别的服务，例如私人包间和贴身服务，适合追求奢华体验的观众。

4. 北京万达影城

万达影城是北京旧宫地区最大的连锁电影院之一。它位于旧宫西街，是一个集购物、餐饮和娱乐为一体的娱乐中心。万达影城拥有多个放映厅，放映各类电影，从大片到独立制作电影应有尽有。这里还有一些特别的放映厅，如IMAX厅和中国巨幕厅，供观众观赏更震撼的影片。万达影城的周边设施齐全，您可以在看完电影后留在中心享受购物和美食。

5. 北京津威影城

津威影城位于旧宫西街，是一个符合国际标准的现代化影院。这家影城的放映厅装修豪华，观众可以享受到高品质的观影环境。津威影城放映的电影类型繁多，无论您是喜欢欧美电影、亚洲电影还是国产电影，都能在这里找到心仪的影片。影城还提供独特的观影服务，如VIP包场和情侣座位，让观众体验更加私密和舒适的观影体验。

北京旧宫附近的电影院种类繁多，无论您是想要享受豪华观影体验，还是寻找一家方便地点的电影院，您都可以在这里找到合适的选择。这些电影院的舒适座位、先进设备和各类电影类型将为您带来一场精彩的观影之旅。无论是和家人、朋友还是情侣一起观影，这些电影院都能满足您的需求，并为您带来难忘的观影体验。

九、北京，新宫，旧宫，指的什么宫？

“旧宫”因“旧衙门行宫”得名。旧衙门行宫，明代修建，为海子提督衙署。清顺治十五年重加修茸，乾隆间又经重修，是清帝射猎避暑临憩的行宫。民国年间被奉军拆毁。今其地为旧宫村。

十、北京大兴旧宫附近有踢球的地方吗？

大兴区旧宫镇科技路77号有聚家足球场，新建的天然草场，很适合踢球。